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Un marché immobilier tendu et vecteur d'exclusion

Un marché immobilier tendu et vecteur d’exclusion

En dépit de la dynamique de construction importante au cours de la dernière décennie, le marché immobilier reste caractérisé par des déséquilibres de plus en plus forts entre l’offre et la demande de logement proposées aux catégories populaires et moyennes. Cette crise du logement s’illustre d’abord par la pénurie de logements sociaux : ils ne représentaient en 1999 que 12,8 % des résidences principales contre17 %à l’échelle nationale. Dans un contexte où le secteur privé est sur-représenté, l’explosion des prix de l’immobilier au cours de ces dernières années rend l’accès au logement de plus en plus difficile pour les plus modestes.

 

 

Au regard des moyennes nationales, l’une des spécificités les plus marquantes de la région est l’influence importante de la vocation touristique sur le marché du logement. Ainsi sur les 2,5 millions de logements recensés en 1999, 410 000 sont des résidences secondaires, soit 16,4 % du total, alors que la moyenne nationale s’élève à 9,2 % 1. Cette spécificité s’est même renforcée entre 1990 et 1999 avec une croissance de 14,1 % contre 9,4 % pour la France Métropolitaine. Au cours de cette période, on note de façon plus générale une croissance importante du nombre de logements (+11,1 % contre 9,4 % à l’échelle nationale) qui permet à la région de se situer au septième rang français : cette évolution qui privilégie des logements individuels (+16,3 % contre 8,3 %) s’est traduite par une puissante dynamique de périurbanisation. Ces moyennes régionales masquent une réalité beaucoup plus contrastée à l’échelle des départements 1 : la part des résidences secondaires dépasse les 21 % dans les départements alpins et le Var alors qu’elle plafonne à 6 % à l’Ouest de la région. Si le Vaucluse et le Var connaissent une croissance équilibrée des différents statuts d’occupation, les départements alpins ruraux voient la norme du logement individuel devenir exclusive et les logements collectifs diminuer.

Parmi les autres élements déterminants des tensions régionales, la situation du parc locatif social occupe une place centrale : en 1999, les logements sociaux représentaient 12,8 % de l’ensemble des résidences principales, ce qui positionne notre région loin derrière l’objectif des 20 % applicable en zone urbaine depuis la loi SRU mais également en retrait par rapport à une moyenne nationale de 17 %. Cette offre est très inégalement répartie sur le territoire régional 1 4 où la grande industrie - qui a souvent “tiré” la production de logements sociaux dans les régions - est moins représentée. Ainsi, sur les 250 000 logements sociaux, la moitié est concentrée dans les Bouches-du-Rhône où la proportion atteint son niveau le plus élevé, soit 17,1 % des résidences principales, tandis qu’elle ne dépasse pas 7 à 9 % dans les Alpes de Haute Provence, les Alpes-Maritimes et le Var. Excepté les Bouches-du-Rhône, tous les départements enregistrent des taux inférieurs à la moyenne nationale.

Ce déficit est encore aggravé par plusieurs tendances récemment observées. Outre les tensions dans le secteur locatif privé qui génèrent une montée de la demande de logements sociaux, on constate en effet un affaiblissement marqué de la production sociale régionale entre 1995 et 2000. Stabilisée autour de 3 000 à 3 500 logements par an, elle rencontre de multiples obstacles pour atteindre les objectifs du plan de cohésion sociale fixés à environ 6 000 logements par an.

À travers la mobilité des locataires en place, on peut observer l’ampleur de la crise : depuis 2000, le nombre de départs de locataires sociaux a en effet été réduit de moitié 2 . Ce flux, qui représentait chaque année environ 10 à 12 % de l’offre locative sociale régionale, constituait l’essentiel de la capacité d’accueil du secteur HLM. Aujourd’hui le marché n’offre plus de possibilités de sortie à des conditions économiques accessibles aux ménages issus de ce secteur.

Compte tenu de ces nouvelles données, pour une demande sociale évaluée en 2000 à 40 000 ménages dans les Bouches-du-Rhône, il faudrait plus de 6 années pour que l’offre locative sociale accueille tous les demandeurs en attente. On note enfin une tendance de plus en plus forte de ce parc à accueillir des populations modestes 2 : de 1997 à 2003, leur part dans l’ensemble des locataires sociaux a nettement augmenté, passant de 55 % à 67 %. Cette proportion atteint jusqu’à 76 % dans les ZUS. La crise que traverse l’offre locative social, et plus particulièrement le déficit de logements dans ce secteur, est un des élements qui alimentent la tension du marché immobilier régional.

La flambée des prix des logements anciens observée ces dernières années, qui est plus forte que dans le reste de la province, constitue un autre élement de cette crise 3 : entre 2000 et 2004, la hausse cumulée s’élève à +69 % pour les appartements et à +58 % pour les maisons. Si l’inflation du coût de l’immobilier rend l’accession à la propriété de plus en plus difficile, voire impossible pour les couches modestes, elle constitue avec la hausse des loyers (205) un puissant facteur de ségrégation qui limite l’accès des villes-centres (105). Cette crise touche d’autant les plus modestes qu’ils se logent dans le parc locatif privé dans des proportions plus fortes que dans le reste de la France 5 . Comme le montrent les statistiques du Secours Catholique de 2003 (112), les personnes accueillies en région habitent dans une location privée à 40 % (contre 29 % en France). Elles soulignent également la sur-représentation des hôtels, pensions et garnis (4,5 % contre 1,8 %) et des centres d’hébergement et abris de fortune (18,3 % contre 8,8 %).

L'objectif des 20 % de logements sociaux

La loi Solidarité et Renouvellement Urbains (SRU) du 13 décembre 2000 a notamment pour objectif de favoriser une meilleure répartition de l’offre de logement social en imposant aux communes de plus de 3 500 habitants situées dans les agglomérations d’atteindre un taux de 20 % de logements sociaux à l’horizon 2020. En 1999, 115 communes de la région étaient concernées. Les “logements sociaux” entrant dans le champ de la loi comprennent l’ensemble des logements conventionnés (Hlm ou privés soumis à des plafonds de loyer et de ressources), ainsi que le patrimoine des Houillères et les places en foyers et en centres d’hébergement. En 1999, on pouvait estimer à environ 80 000 le nombre de logements à produire pour satisfaire l’objectif légal.

La situation générale du logement